Nuovo APE 2015: Come cambia dal 1 Ottobre 2015 con il nuovo DM 26/06/2015

Se hai intenzione di vendere o affittare un immobile, avrai sicuramente sentito parlare dell'APE (Attestato di Prestazione Energetica). Dal 1 Ottobre 2015, a seguito del DM 26/06/2015, alcune regole sono cambiate radicalmente. Non si tratta solo di un aggiornamento burocratico, ma di una vera rivoluzione che ha introdotto un APE come modello nazionale, un diverso modo di calcolare la classe energetica e la comparsa dell'Edificio nZEB.

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Il 26 Giugno 2015 sono stati pubblicati 3 nuovi decreti attuativi della Legge 90/2013 in coerenza con la direttiva 2010/31/UE

1. D.M. Requisiti Minimi 2015 - Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici (Norma e allegati in PDF)

2. Relazione Tecnica di Progetto (ex L10) - Schemi e modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto ai fini dell'applicazione delle prescrizioni e dei requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici (Norma e allegati in PDF)

3. Linee guida APE 2015 - Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giugno 2009 - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (Norma e allegati in PDF)

Quest'ultimo decreto (n° 3) definisce le nuove linee guida nazionali alla certificazione energetica degli edifici per la redazione del NUOVO APE in vigore dal 1 Ottobre 2015. Tra le principali novità si definisce una metodologia di calcolo unica su tutto il territorio nazionale basato sull'edificio di riferimento.

Capire come funziona il nuovo APE è fondamentale per non incorrere in sanzioni e per valorizzare correttamente il tuo immobile sul mercato. In questa guida ti spiegheremo in modo semplice cosa è cambiato e perché queste novità sono un vantaggio per chi vuole investire nell'efficienza.

Le novità sono molte e complesse: le linee guida in vigore dal 1 Ottobre 2015 hanno l'obiettivo di risolvere i problemi emersi nei primi anni di vita della certificazione energetica che è stata introdotta in italia, con diversi step, a partire dal 2009. Di seguito individuiamo quelle più evidenti.

Classe energetica dell'immobile

La nuova scala di classificazione della prestazione energetica degli immobili è formata da 10 classi: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G (dal più efficiente al meno efficiente) e viene determinata tramite l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio in termini di energia primaria non rinnovabile.

Il calcolo non si basa più solo sul riscaldamento come nell'APE precedente, ma tiene conto di diversi fattori:

• Climatizzazione invernale ed estiva.
• Produzione di acqua calda sanitaria.
• Ventilazione.
• Illuminazione (solo per il settore non residenziale).
• Trasporto di persone/cose (solo per il settore non residenziale).

Rispetto al passato è diventato fondamentale:

• specificare le prestazioni dei singoli servizi energetici (EPh , EPw , EPv , EPc, EPl, EPt) e non solo della prestazione globale (EPgl)

• dare maggiore importanza alle caratteristiche e alla qualità dell'involucro edilizio cioè alle murature, agli infissi e ai solai che disperdono verso l'esterno, consapevoli che gli interventi sugli impianti sono più agevoli ma anche meno efficienti rispetto agli interventi sull'involucro.

Inoltre dal 2015 tutti gli immobili, anche quelli non residenziali, vengono classificati secondo i kWh/mq anno, a differenza del passato dove gli immobili non residenziali avevano come unità di misura dell'indice di prestazione i KWh/mc anno

Approfondimento: i servizi energetici e le loro prestazioni.

In caso di edifici senza impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria si utilizza un rendimento del sistema di utilizzazione fisso ed un generatore a combustibile gassoso con rendimento imposto dal decreto e non più una generazione di tipo elettrico.

Le nuove linee guida specificano meglio la finalità dell'Attestato:

1. Strumento per valutare la convenienza economica dell'acquisto e della locazione di un immobile in relazione ai consumi energetici

2. Strumento per consigliare degli interventi di riqualificazione energetica efficaci

Sopralluogo obbligatorio: basta certificati "online"

In passato (ma purtroppo, anche se raramente, anche oggi) era frequente imbattersi in offerte per APE a prezzi stracciati realizzati esclusivamente online senza visite all'immobile. E' obbligatorio, così come indicato espressamente dalla norma, effettuare almeno un sopralluogo tecnico in loco nell'immobile da certificare. Diffidate inoltre da chi fa fare il sopralluogo con videochiamata: il sopralluogo deve essere fatto dal tecnico, come espresso dalla legge, "in sito".

Un certificato emesso senza sopralluogo non è solo tecnicamente inaffidabile, ma è nullo a livello legale, esponendo proprietari e tecnici a gravi rischi anche sanzionatori oltre che di responsabilità. Il soggetto che deve effettuare il sopralluogo e che redige gli APE (certificatore energetico viene abilitato secondo le disposizioni del Regolamento 75/2013.

Annunci immobiliari

Le novità riguardano anche le indicazioni da inserire all'interno degli annunci immobiliari. Se stai pubblicando un annuncio per vendere o affittare casa, non puoi più limitarti a scrivere "classe G". La normativa impone l'uso di una targhetta precompilata che riassume i dati dell'APE. Questo permette ai potenziali acquirenti di confrontare immediatamente la convenienza economica di diversi immobili in base ai futuri consumi energetici. Di questo aggiornamento dovranno tenere conto le agenzie immobiliari, i mediatori e i privati che devono vendere o affittare un immobile.

Un nuovo indicatore relativo alla qualità dell'involucro

All'interno dell'APE, oltre alla classe energetica, è stata inserita la qualità dell'involucro, sia in inverno che in estate. La qualità dell'involucro è calcolata al netto degli impianti presenti. Tale informazione è fornita nella prima pagina del nuovo APE sotto forma di faccina triste, neutra o sorridente in base alla qualità calcolata.

Procedura e metodo di calcolo

Nelle nuove linee guida si specificano le procedure di calcolo e in particolare quali dati in ingresso reperire per redigere l'APE.

Si definiscono 2 procedure:

• Procedura di calcolo da progetto: i dati vengono reperiti dal progetto energetico (relazione energetica chiamata "Legge 10"). Si applica in caso di nuovi edifici o "ristrutturazioni importanti" (definizione presente nel D.Lgs 192/05 art.2) e per gli AQE (Attestato di Qualificazione Energetica).

• Procedura di calcolo da rilievo: i dati vengono reperiti dal sopralluogo. Si applica per gli edifici esistenti.

Edificio di riferimento per determinare le classi energetiche

Una delle più grandi novità del nuovo APE entrato in vigore nel 2015 ricade nel metodo per determinare la classificazione. Le precedenti linee guida definivano la scala da A a G secondo i Gradi Giorno (GG) del comune dove si trovava l'immobile e secondo il rapporto S/V (superficie disperdente/volume riscaldato).

Dal 1 Ottobre 2015 invece la classificazione dipende da un "edificio di riferimento".

L'edificio di riferimento è un edificio identico a quello oggetto della progettazione per geometria, orientamento, ubicazione geografica, destinazione d’uso e tipologia d’impianto, avente però caratteristiche termiche ed energetiche predeterminate. In pratica si tratta di un gemello virtuale della tua casa, con la stessa posizione e geometria, ma con caratteristiche energetiche standard stabilite dalla legge (equivalenti ad una classe energetica A1). Il confronto tra le prestazioni della tua casa reale e quelle dell'edificio di riferimento determina la tua posizione nella scala energetica.

L'uso dell'edificio di riferimento è già presente in altre procedure come nel caso della normativa americana ASHRAE e nella procedura LEED.

Introduzione degli Edifici ad energia quasi zero (NZEB)

Il nuovo decreto introduce la definizione degli edifici ad energia quasi zero, già presente nella Direttiva Europea 2010/31/UE recepita in Italia con il decreto legge n.63/2013. Un edificio per essere nZEB, siano essi di nuova costruzione o esistenti, devono avere fabbisogno energetico quasi nullo, coperto in misura significativa da fonti rinnovabili.

La norma inoltre stabilisce che entro il 31 dicembre 2018 gli edifici pubblici, ed in generale dal 1 gennaio 2021 tutti gli edifici di nuova costruzione, dovranno essere Edifici nZEB ad energia quasi zero.

Approfondimento: leggi cosa sono gli NZEB e guarda un nostro edificio realizzato NZEB a Roma

Catasto energetico: SIAPE e controlli

Una vera novità del decreto è la realizzazione di un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale: il SIAPE, che comprende la gestione di un catasto nazionale degli attestati di prestazione energetica. Le Regioni hanno inoltre l'obbligo di controllare ogni anno almeno il 2% degli APE depositati, effettuando verifiche documentali e sopralluoghi a campione.

I controlli sulla regolarità degli APE

Regioni e Province autonome sono inoltre chiamate a definire piani e procedure di controllo che consentano di analizzare almeno il 2% all’anno degli APE depositati territorialmente. I controlli dovranno essere prioritariamente orientati alle classi energetiche più efficienti e saranno basati anche su sopralluoghi tecnici negli edifici che hanno ottenuto la certificazione.

Il costo della certificazione

Tra gli obiettivi del SIAPE e della gestione online controllata dall'ENEA c'è anche quello di verificare i costi dell'APE evitando così le storture derivanti da certificazioni online e a basso costo che si sono verificate in questi anni.

Conclusioni

Il nuovo APE 2015 non è solo un documento obbligatorio per il rogito o il contratto di locazione; è una vera e propria carta d'identità energetica che valorizza il tuo patrimonio immobiliare. Un immobile in una classe energetica superiore ha un valore di mercato maggiore e garantisce un comfort abitativo superiore.

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