Analisi dei consumi di un immobile: audit o diagnosi energetica

Con diagnosi energetica si intendono tutte le indagini che vengono effettuate su un immobile per valutare dove e come l'energia viene consumata. L'analisi, chiamata anche audit energetico, valuta con precisione la quantità e la qualità dell'energia utilizzata per diverse finalità come riscaldamento, raffrescamento, illuminazione ed utilizzo di elettrodomestici.

La diagnosi rappresenta la prima fase di una riqualificazione o ristrutturazione energetica perchè senza una conoscenza attenta delle caratteristiche del fabbricato non è possibile proporre soluzioni efficaci di miglioramento. È molto importante la competenza del tecnico che deve effettuare la diagnosi, poichè, da lui dipende la corretta ristrutturazione energetica e la valutazione del più probabile ritorno economico degli interventi.

In generale quando si intraprende una valutazione energetica dello stato di un immobile andrebbero valutati anche altri aspetti quali il degrado della struttura, delle murature e delle finiture, lo stato di manutenzione degli impianti, la documentazione amministrativa, etc. L'insieme di queste indagini viene chiamata "Due diligence immobiliare".

Gli obiettivi

I principali obiettivi di una diagnosi energetica sono:

• Valutare i consumi dell'immobile
• Definire gli interventi di riqualificazione energetica valutando le convenienze economiche ed i "ritorni dell'investimento"
• Analizzare ed ottimizzare le spese di gestione dell'immobile

Come si svolge e chi effettua l'analisi

Per iniziare correttamente una diagnosi energetica bisogna prima di tutto analizzare le bollette, dove sono presenti molte informazioni utili sui consumi storici. In molti casi si riescono ad intraprendere azioni correttive soltanto con una valutazione attenta della bolletta e della tipologia di contratto di fornitura utilizzato.

Dopo una analisi dei consumi storici si può iniziare l'indagine più avanzata attraverso l'utilizzo di strumentazione specifica, come la termocamera, e con l'ausilio di software avanzati di simulazione e modellizzazione del sistema edificio-impianto.

Le figure professionali che eseguono una diagnosi energetica devono avere una approfondita conoscenza dell'edificio e degli impianti. Chi si occupa di diagnosi energetiche è solitamente un EGE , ovvero un Esperto in Gestione dell’Energia.

Obbligo diagnosi energetica per le imprese

Dal 5 dicembre 2015 e successivamente ogni 4 anni le grandi imprese avranno l'obbligo di realizzare la diagnosi energetica della propria attività per migliorare l'efficienza e minimizzare i consumi. Le imprese inadempienti saranno sanzionate con multe elevate, fino a 40000 euro.

Quali imprese sono soggette all'obbligo e chi può redigere la diagnosi

L'obbligo è destinato alle Grandi Imprese e alle Piccole e Medie Imprese energivore (cioè che hanno un forte consumo di energia). La diagnosi va consegnata all'ENEA, ente che si occupa anche dei controlli. I soggetti che redigono la diagnosi sono:

• Società di Servizi Energetici (ESCo)
• Esperti in Gestione dell’Energia (EGE)
• Auditor Energetici

Dal 2016 questi soggetti dovranno essere certificati.

Approfondimento: Obbligo diagnosi energetica per imprese

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Metodi e strumenti per una corretta diagnosi

L’analisi può includere misure in situ, per stimare parametri che condizionano significativamente i flussi energetici e quindi i consumi; le variabili misurabili possono essere suddivise in quattro categorie:

1. Misure di ambiente/benessere: misura delle temperature e dell'umidità negli ambienti. Valutazione statistica della sensazione di benessere avvertita da coloro che occupano gli ambienti.
2. Misure sull’involucro: caratteristiche delle pareti esterne, dei solai e degli infissi.
3. Misure sull’impianto: caratteristiche degli impianti di riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e produzione di acqua calda sanitaria
4. Misure climatiche esterne: misura delle temperature e dell'umidità dell'ambiente esterno.

Le attuali norme di riferimento per la stima del fabbisogno energetico degli edifici rimandano a procedure semplificate (regime stazionario). Appartengono a questa categoria tutti i programmi software che permettono la redazione dell’attestato di prestazione energetica (APE). Mentre, per ottenere informazioni più utili, andrebbero utilizzati dei software di simulazione dinamica

Approfondimento: La simulazione dinamica

La simulazione dinamica degli edifici

Una diagnosi energetica può avvalersi di strumenti di indagine come termocamere e termoflussimetri ma per un livello avanzato di diagnosi è necessario utilizzare uno strumento come la simulazione dinamica degli edifici. Questi programmi sofisticati permettono di creare modelli che simulano in maniera dettagliata e realistica le condizioni climatiche esterne ed interne, l'utilizzo dell'immobile e delle diverse unità immobiliari, gli impianti e le dispersioni dalle strutture coinvolte nella determinazione del fabbisogno energetico.

I programmi di simulazione dinamica permettono di indagare con precisione come cambiano i consumi nelle diverse ipotesi di riqualificazione. Creare un modello informatico del proprio immobile e tararlo sulla base dei propri consumi è di fondamentale importanza poiché permette di simulare infiniti scenari di riqualificazione e di scegliere quello migliore per ogni esigenza.

Tipologie di edificio

Una diagnosi energetica è di particolare interesse per:

• Alberghi, hotel e strutture ricettive
• Scuole
• Edifici pubblici
• Uffici
• Abitazioni indipendenti (ville, case a schiera, quadrifamiliari)
• Condomini

I singoli appartamenti hanno un margine di intervento ridotto: se si cerca di migliorare solo il proprio appartamento senza coinvolgere tutto il condominio aumentano in modo significativo le difficoltà ad attuare interventi semplici e con un elevato ritorno dell'investimento.

I costi e le agevolazioni della diagnosi energetica

Un'attenta riqualificazione energetica di un immobile comporta un risparmio di energia, quindi economico, e una rivalutazione del valore immobiliare dovuto sia alla migliore classe energetica sia alla ristrutturazione architettonica e funzionale.

Il costo di una diagnosi energetica è variabile e dipende dalla dimensione e dalla complessità dell'immobile. Il costo del servizio, se abbinato ad un intervento di riqualificazione, viene ripagato in tempi brevi grazie al risparmio ottenuto dai miglioramenti energetici.

La diagnosi è tra gli interventi soggetti alle agevolazioni fiscali come la detrazione per ristrutturazione energetica.

Approfondimento: Le detrazioni fiscali per la riqualificazione

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