Ecobonus + Cessione del Credito
per lavori di riqualificazione e efficientamento energetico in condominio

In questo approfondimento tecnico vedremo le caratteristiche di un incentivo fiscale molto importante che permette ai condomini di sostenere solo una parte minoritaria (dal 15% al 50%) dei costi per i lavori di riqualificazione energetica nei condomini grazie alla "cessione del credito". Questo strumento è stato recentemente ampliato e, se correttamente applicato, permette un elevato risparmio ai condomini che necessitano del rifacimento delle facciate, delle coperture e della sostituzione della caldaia centralizzata.

Condominio riqualificato con ecobonus

Sintesi dell'ampio sistema degli incentivi statali per i lavori edili ed impiantistici in condominio

Da molti anni, le spese per la ristrutturazione edilizia ed energetica degli edifici sono oggetto di un ampio e complesso sistema di incentivi fiscali basati sulla detrazione fiscale dalle imposte IRPEF e (in parte) IRES.

L'evoluzione degli incentivi si può riassumere in questi punti:

  • Inizialmente viene prevista la detrazione al 36% per sola ristrutturazione edilizia fino ad un massimo di 48.000 €
  • Dal 2012 la detrazione per ristrutturazione edilizia sale al 50% fino ad un massimo di 96.000 €
  • Per gli interventi di riqualificazione energetica inizialmente viene prevista la detrazione del 55%
  • Dal 2013 viene elevata al 65% con scaglioni massimi di detraibilità a seconda dell'intervento (30.000 €, 60.000 € e 100.000 €)
  • Negli ultimi anni, la politica di incentivi, si sposta dal favorire i lavori del singolo contribuente agli interventi condominiali. L'obiettivo è promuovere i lavori dell'intero edificio. Vengono quindi introdotte detrazioni fiscali dal 70% fino al 85% per incentivare la riqualificazione energetica e la riqualificazione sismica del patrimonio edilizio.
  • Nel 2016 viene introdotta la "cessione del credito" per i soli "incapienti", uno strumento con cui trasferire il rimborso fiscale ad altri soggetti come le imprese costruttrici o soggetti privati
  • Nel 2018 la "cessione del credito" viene estesa a tutti i contribuenti IRPEF / IRES e non solo per i lavori condominiali ma anche per lavori privati

Le detrazioni fiscali vengono classificate nel seguente modo:

  1. CasaBonus: ristrutturazione edilizia con detrazione al 50% in 10 anni
  2. EcoBonus: riqualificazione energetica con detrazione dal 50% al 75% in 10 anni
  3. SismaBonus: riqualificazione sismica con detrazione dall'70% al 80% in 5 anni

Inoltre è previsto la possibilità di accedere ad un super incentivo EcoBonus + SismaBonus: riqualificazione energetica e sismica con detrazione dall'80% all'85% in 10 anni.

L'obiettivo del Legislatore è promuovere profondi interventi di riqualificazione energetica e sismica per diminuire i consumi energetici ed aumentare la sicurezza degli edifici nei confronti del pericolo terremoti.

Queste ristrutturazioni profonde, chiamate appunto in gergo "deep renovation" non sono solo dovute alla sicurezza o a ragioni ambientali ma costituiscono un volano economico con cui aumentare il valore degli immobili.

Quali interventi realizzare ed in che modo richiedere gli incentivi fiscali è un'attività complessa che necessita di competenze professionali specifiche.

Questo approfondimento verterà in particolare sugli interventi condominiali per il rifacimento delle facciate e delle coperture con la posa di cappotto termico e l'eventuale sostituzione della caldaia centralizzata. I condomìni pagheranno solo una percentuale ridotta dei costi di intervento mentre la parte più cospicua sarà coperta dall'impresa affidataria attraverso l'acquisizione del credito fiscale.

Il sistema delle detrazioni fiscali per lavori in condominio è eterogeneo e complesso. EnUp Srl si propone come riferimento per amministratori e condomini che intendono realizzare dei lavori di riqualificazione usufruendo dello sconto dal 70% all'85% del costo totale. Per saperne di più contattaci

L'EcoBonus permette di beneficiare di importanti sconti per lavori di riqualificazione degli edifici

Va premesso che la migliore guida per l'EcoBonus è quella prodotta dall'Agenzia delle Entrate che, periodicamente, viene aggiornata con le ultime novità legislative.
La guida può essere scaricati qui: Guida EcoBonus.

L'EcoBonus, in sintesi, è articolato nella seguente maniera:

  1. Sono previste detrazioni dall'IRPEF o dall'IRES per interventi che migliorano l'efficienza energetica degli edifici secondo specifici parametri tecnici asseverati da professionisti abilitati come architetti ed ingegneri (sostituzione impianti di riscaldamento, posa di pannelli solari, isolamento termico dell'involucro, etc.)
  2. Le norme tecniche, i metodi e le modalità operative sono descritti sul stito dell'ENEA http://www.acs.enea.it/
  3. Le detrazioni sono variabili dal 50% al 85%, con differenti massimali di spesa e vanno ripartire in 10 o 5 rate annuali di pari importo
  4. Possono usufruire delle detrazioni diversi soggetti tra cui le persone fisiche e le società, in qualità di proprietari, conduttori, parenti del proprietario, etc.
  5. Il valore massimo della detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione globale è 100.000 €, per gli interventi sugli involucri e per la posa di pannelli solari è 60.000 €, per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale è 30.000 €. Ulteriori scaglioni sono previsti per altri interventi come dispositivi multimediali per il riscaldamento, schermature solari, etc.
  6. La cessione del credito è stata introdotta nel 2016 ed ampliata nel 2018 con la possibilità, anche per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, di usufruire dello strumento. La cessione del credito permette l'accesso al Bonus anche per i soggetti che non hanno una tassazione IRPEF (ad esempio gli "incampienti")
  7. Il credito fiscale può essere ceduto a terzi, che a loro volta hanno la facoltà di cessione ad altri soggetti (doppia cessione).
  8. L'ENEA ha il compito di effettuare i controlli. Il decreto 11 maggio 2018 ne ha definito le procedure e le modalità.

La cessione del credito: uno strumento molto innovativo per riqualificare gli edifici usufruendo di sconti molto alti

La "Cessione del Credito" è una procedura che permette di cedere ad un altro soggetto, diverso dal beneficiario, il credito derivante dalle detrazioni dovute per interventi di riqualificazione energetica (EcoBonus) o sismica (SismaBonus).

E' una grande innovazione rispetto al passato per 2 motivi principali:

  • Non bisogna attendere 10 anni per ottenere i rimborsi previsti dagli incentivi
  • Ottengono gli incentivi anche coloro che non sono soggetti a IRPEF ed IRES o non hanno sufficiente capienza disponibile

La cessione del credito è valida solo per gli interventi di RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA (dal 50% all' 85%) mentre non si applica per gli interventi ricadenti nelle detrazioni per RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (solo 50%). La cessione si applica per gli interventi realizzati nelle parti comuni degli edifici e dal 2018 anche per gli interventi realizzati sulle singola unità immobiliari (solo per EcoBonus).

Dal 2018 la cessione del credito può essere richiesta da tutti i soggetti interessati dalle detrazioni, mentre nel passato era prevista solo per gli "incapienti", cioè quei soggetti ricadenti nella "no tax area".

I soggetti che acquisiscono il credito (chiamati "Cessionari") possono essere le imprese che hanno effettuato gli interventi di riqualificazione o a altri soggetti privati, con esclusione delle banche ed altri intermediari finanziari. E' previsto soltanto per i contribuenti incapienti, cioè che ricadono nella “no tax area”, la possibilità di cedere il credito anche alle banche.

L'amministratore di condominio svolge un ruolo molto importante per la efficacia della cessione del credito

Un ruolo molto importante viene svolto dall'amministratore di condominio che ha il compito di comunicare ogni anno all’Agenzia delle Entrate:

  • I dati del soggetto cessionario
  • L’accettazione del soggetto cessionario del credito ceduto
  • L’importo del credito spettante

Senza questa comunicazione, la cessione del credito è inefficace

Se sei un amministratore di condominio ed hai necessità di una consulenza sulla cessione del credito, contattaci. EnUp lavora con Eco-Condominio per contribuire alla riqualificazione energetica dei condomini.

Per saperne di più contattaci

Il cassetto fiscale del cedente e del cessionario

Il "cassetto fiscale" è una pagina del portale online dell'Agenzia delle Entrate dove vengono raccolte le principali informazioni di natura fiscale di un contribuente.

Tramite i rispettivi "cassetti fiscali" del cedente e del cessionario si potrà comunicare l'ammontare della cessione del credito e la relativa accettazione

Accedi al Cassetto Fiscale

La seconda cessione

Coloro che hanno ottenuto la cessione del credito possono, a loro volta, cedere il credito ad un altro soggetto. La secondo cessione è l'ultimo passaggio possibile, non è previsto quindi che il credito possa essere ceduto più di due volte.

Per esempio una tipica applicazione è la seguente:

  1. Il proprietario dell'appartamento in un condominio ceda il suo credito all'impresa di costruzione appaltatrice
  2. L'impresa di costruzione, a sua volta, come ultimo passaggio, cederà il credito ad un'altra ditta che ha partecipato ai lavori, ad esempio un'impresa subappaltatrice

Circolari dell'AdE

Di seguito le principali circolari in merito alla cessione del credito per EcoBonus e SismaBonus:

La cessione del credito è uno strumento innovativo ma anche molto complesso. Evita di cadere in errore valutando offerte che all'apparenza sembrano molto appetibili ma che nascondono costi occulti. Se vuoi saperne di più contattaci

di - Profilo Linkedin - 30/04/2019

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