Contabilizzazione, termoregolazione del calore e nuove tabelle millesimali nel condominio secondo la norma UNI 10200

Dal 30 Giugno 2017 vige l'obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200 aggiornata alla versione 2018. La norma serve a ripartire correttamente le spese per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria negli edifici serviti da una o più centrali termiche.

Sostanzialmente l'obbligo è diviso in 4 punti:

  1. Contabilizzazione: si realizza principalmente con l'installazione dei ripartitori sui radiatori
  2. Termoregolazione: si realizza principalmente con l'installazione delle valvole termostatiche sui radiatori
  3. Nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato devono adeguare le tabelle millesimali del riscaldamento alla nuova norma UNI 10200
  4. Suddivisione dei consumi e delle spese: con l’aggiornamento del 2018 della norma UNI si è data maggior attenzione al prospetto consuntivo per il riscaldamento, seguendo criteri assimilabili alle diagnosi energetiche.

La norma determina un cambiamento epocale sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare per i condomini.

Con la contabilizzazione del calore ogni condòmino paga quanto consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all'effettivo riscaldamento fornito all'abitazione. La contabilizzazione è, a tutti gli effetti, un intervento di efficientamento energetico che migliora il rendimento di regolazione dell'impianto e diminuisce i consumi.

La UNI 10200 indica anche quale è il metodo di ripartizione dei consumi cioè come vanno suddivisi i costi per la quota involontaria e per la quota volontaria. Per approfondire la ripartizione leggere questo altro articolo: la ripartizione dei consumi nell'impianto centralizzato

In questo articolo approfondirò

  • Gli obblighi introdotti dal 2016, le deroghe e le sanzioni
  • Accenni sulla ripartizione: quota volontaria e involontaria
  • I costi e i vantaggi offerti dalle detrazioni fiscali
  • Come si svolge il sopralluogo nell'appartamento

Per un preventivo contattaci o telefona al numero 06.64467495

Impianto centralizzato con contabilizzazione del calore

Contabilizzazione e nuove tabelle millesimali sono obbligatorie

Entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini e gli edifici polifunzionali con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L'obbligo viene introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con l'obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori. Il D.Lgs 102/2014 è lo stesso decreto che obbliga le grandi aziende e le imprese a forte consumo di energia ad effettuare la diagnosi energetica (per maggiori approfondimenti leggi il nostro articolo sull' obbligo della diagnosi energetica per le imprese).

Radiatore con indicata la posizione della valvola termostatica e del ripartitore di caloreLe singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, degli strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso e valvole termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura

Inoltre la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la "nuova tabella millesimale del riscaldamento"

I consumi involontari derivano essenzialmente da:

  1. Perdite della rete di distribuzione, cioè le dispersioni del calore che avvengono dalle tubature prima che raggiungano gli appartamenti
  2. Spese di conduzione e manutenzione ordinaria
  3. Spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione

I distaccati continuano a pagare le spese involontarie

Chi si dovesse essere distaccato dall'impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200).

Secondo quanto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 30 aprile 2014 n. 9526: “[...] il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell’impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini[...]”

Sanzioni e tempi di applicazione dell'obbligo sulla contabilizzazione

Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all'obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scadenza al 31 Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull'efficienza energetica (termine successivamente prorogato al 30 Giugno 2017)

1) Sanzioni per inottemperanza obbligo contabilizzazione

Le sanzioni, nei casi in cui il singolo condòmino e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, sono pari ad una ammenda da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)

2) Sanzioni per inottemperanza obbligo "nuove tabelle millesimali"

Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione che però non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, cioè con le "nuove tabelle millesimali del riscaldamento" è soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

Attenzione perchè i condomini potranno fare i lavori quando l'impianto sarà fermo e svuotato, quindi solamente in Primavera-Estate. L'ultima "finestra", possibile per installare la contabilizzazione del calore è stata la stagione estiva 2017.

Deroghe alla contabilizzazione del calore

Se pensi non sia necessario, conveniente, non è stato trovato un accordo nel condominio o semplicemente l'assemblea non vuole installare la contabilizzazione, puoi valutare se rientrare nei casi di deroga

1. Deroga di applicare le "nuove tabelle millesimali" secondo la UNI 10200

1.1 - Nel caso in cui siano comprovate con una relazione asseverata differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, il condominio in sede assembleare può derogare dall'obbligo di ripartizione secondo la norma UNI 10200 e procedere alla ripartizione delle spese secondo percentuali fisse con almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza come quota fissa.

In altri termini, l'assemblea di condominio è libera di non redigere le nuove tabelle millesimali per il riscaldamento se viene approvata una relazione tecnica, nella quale si assevera che tra due appartamenti del condominio esistono differenze di fabbisogno termico per metro quadrato maggiori almeno del 50%. Questo può accadere ad esempio se i due appartamenti hanno bisogno di quantità molto differenti di calore per essere riscaldati, come può succedere per un appartamento localizzato ad un piano intermedio esposto a sud ed un appartamento all'ultimo piano esposto a nord.

Se questa differenza è maggiore del 50%, grazie all'asseverazione del tecnico, è possibile derogare dall'obbligo di "nuove tabelle millesimali" secondo la UNI 10200 e l'assemblea è libera di ripartire scegliendo la percentuale tra quota fissa e variabile.

Attenzione perchè per questa deroga è necessaria l'asseverazione del tecnico e la conseguente approvazione in assemblea condominiale.

1.2 - L'articolo 9 comma 5 lettera d) del D.lgs 102/2014 specifica inoltre che l'obbligo delle tabelle millesimali secondo la UNI 10200 è facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla data di entrata in vigore del decreto (quindi prima del 19 Luglio 2014) si sia già provedduto all’installazione dei dispositivi di contabilizzazione e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.

2. Deroga di contabilizzare il calore

Se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è economicante sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione è possibile "derogare" all'obbligo di contabilizzazione. In una recente consulenza da noi svolta a Roma abbiamo permesso al condominio di evitare gli obblighi della contabilizzazione

Questo tipo di deroga è particolarmente rara ed applicabile principalmente ad impianti ad aria.

Attenzione perchè per questa deroga è necessaria la redazione di una perizia tecnica secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 15459 e la conseguente approvazione in assemblea condominiale.

Contattaci per sapere se il tuo condominio può rientrare nella deroghe: telefona al numero 06.64467495

La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200 si divide in quota volontaria e involontaria

La UNI 10200:2018 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese relative al riscaldamento invernale ed eventualmente delle spese per l'acqua calda sanitaria. La versione 2015 è stata approvata l'11 Giugno 2015, ed aggiornata l’11 Ottobre 2018, mentre la prima versione della norma tecnica risale al 2005. Dalla versione 2015 della norma è stata introdotta un'importante novità sul metodo di calcolo perchè la ripartizione deve essere sviluppata sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno e dell’esposizione dei vari immobili. Nel vecchio metodo di calcolo invece si consideravano la potenza dei radiatori installati.

Prima del 2015 il calcolo delle tabelle millesimali dle riscaldamento si basava sulla dimensione e sul numero dei radiatori, oggi invece si basa sulla "dispersione termica" dell'unità immobiliare. Quindi gli appartamenti che disperdono più energia hanno un valore millesimale più alto.

Le unità che hanno avuto maggiori svantaggi dalla norma UNI10200 sono gli attici e gli appartamenti al piano terra perchè appunto sono quelli che disperdono più calore a favore degli appartamenti nei piani intermedi. Dalla nostra esperienza stimiamo per gli attici un aumento delle tabelle millesimali del riscaldamento di circa il 60% rispetto al precedente metodo di calcolo

Esempio di tabella millesimale per il riscaldamento secondo la uni10200

Questo grafico rappresenta il calcolo della tabella millesimale per il riscaldamento di un edificio secondo la nuova UNI10200. Possiamo notare come gli appartamenti posizionati in alto (piano quinto) e in basso dell'edificio (piano terra) sono quelli che pagheranno di più la quota involontaria del riscaldamento (fino al 60% in più) mentre gli appartamenti ai piani intermedi pagheranno meno. Il colore rosso mostra gli appartamenti più svantaggiati, il verde quelli più avvantaggiati

L'aggiornamento della UNI del 2018 non rende necessario aggiornare le tabelle millesimali redatte con il metodo previsto dalla norma del 2015

La UNI 10200 è una norma tecnica visionabile a pagamento dall'UNI (Ente nazionale italiano di unificazione)

La nuova UNI10200 pone maggiore considerazione all'efficienza energetica degli edifici e presuppone la realizzazione di una diagnosi energetica del fabbricato, che definisca anche possibili interventi di riqualificazione energetica.

La ripartizione prevede l'individuazione di 2 quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile

  • Quota fissa: è quella parte di consumo involontaria che riguarda le perdite di distribuzione dell'impianto, le spese di manutenzione ordinaria e di gestione del servizio di lettura. Spese che vengono ripartite sulla base delle "nuove tabelle millesimali" calcolate seconda la UNI 10200,
  • Quota variabile: è quella parte di consumo volontaria dipendente quindi dalla volontà del singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata.

Quindi pagherà solo la quota fissa (involontaria) l'utente che tiene per tutto l'inverno il riscaldamento spento, o è un distaccato con la caldaia autonoma. Solitamente la quota fissa corrisponde ad una percentuale variabile tra il 20% ed il 30% dei consumi totali per il riscaldamento condominiale.

Problemi di applicazione della UNI 10200

Tra i principali problemi di applicazione della UNI 10200 abbiamo riscontrato come in

  • in immobili poco abitati come le seconde case usate per villeggiatura
  • in immobili con molti appartamenti distaccati

i risultati della ripartizione sono molto differenti da un immobile con una situazione standard sempre abitato durante l'anno.

Proprio per risolvere questo problema applicativo, con l’aggiornamento del 2018 è stato introdotto il fattore d’uso “fx,uso” con cui è possibile tenere in considerazione per ogni stagione di riscaldamento se l’impianto è stato utilizzato in condizioni di piena utilizzazione o in modo discontinuo e saltuario. Questo parametro inciderà notevolmente sulla frazione di consumo involontario.

Per maggiori informazioni sulla ripartizione, come ripartire correttamente i costi tra quota fissa e variabile, esperienze, problemi, approfondimenti puoi leggere il nostro articolo di approfondimento: contabilizzazione all'atto pratico

Diagnosi energetica del condominio

L'obbligo di diagnosi energetica per i condomini di cui si parla spesso in questi ultimi anni è proprio relativa all'obbligo di ripartire i consumi del riscaldamento secondo la norma UNI 10200 aggiornata al 2018.

La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell'edificio, della centrale termica e degli appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell'involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici (UNI TS 11300)

Approvazione in assemblea di condominio

Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza semplice cioè dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La spesa viene divisa tra tutti i condomini proprietari dall'impianto, quindi anche dai distaccati. L'assemblea può essere richiesta anche da un solo condòmino.

Approfondimento: per maggiori informazioni sugli aspetti condominiali leggere il nostro articolo su Eco-Condominio: Contabilizzazione del calore in condominio

I vantaggi della contabilizzazione del calore

Nonostante negli ultimi anni molte unità immobiliari si sono distaccate dall'impianto centralizzato per essere riscaldate da un impianto autonomo, sono diversi i vantaggi di un sistema centralizzato con contabilizzazione:

  • L'impianto centralizzato è più sicuro dell'autonomo, la manutenzione di una sola caldaia è meno onerosa e la sicurezza è affidata ad un unico responsabile
  • Si può accendere il riscaldamento in qualsiasi orario e senza limitazioni
  • Il consumo energetico è minore negli impianti centralizzati

Inoltre gli appartamenti distaccati dal centralizzato devono comunque corrispondere la quota involontaria e dimostrare che il distacco non genera "squilibri" all'impianto centralizzato con una perizia tecnica

Come chiedere un preventivo, costi e accesso alle detrazioni fiscali

Il preventivo va richiesto dall'amministratore di condominio e sottoposto all'approvazione dell'assemblea. Il preventivo deve essere predisposto in modo tale da confrontare in maniera omogenea l'offerta di diverse imprese. Il consiglio è di suddividere l'offerta per punti:

  1. Progettazione: Verifica dell’impianto esistente nella centrale termica, progettazione e dimensionamento degli interventi impiantistici di adeguamento.
  2. Sopralluoghi negli appartamenti: Mappatura ed acquisizione delle caratteristiche tecniche dei radiatori. Rilievo delle informazioni utili alla redazione delle nuove tabelle millesimali per il riscaldamento
  3. Intervento sui radiatori per le valvole termostatiche: Fornitura e posa di nuova valvola, detentore, testina termostatica previa rimozione delle vecchie componenti
  4. Intervento sui radiatori per i ripartitori: Fornitura e posa dei ripartitori secondo la normativa UNI EN 834 con concentratore dati e sistema di lettura ad onde radio
  5. Interventi nella centrale termica: Interventi di adeguamento della centrale termica
  6. Gestione: Lettura locale annuale dei consumi di calore senza accedere agli appartamenti. Ripartizione delle spese di riscaldamento con invio all’amministratore del prospetto delle spese di competenza di ogni unità immobiliare e di quello riepilogativo dei consumi del condominio

Insieme alla contabilizzazione è consigliato valutare ulteriori interventi di miglioramento come la sostituzione della caldaia con una a condensazione, l'isolamento termico della copertura, l'isolamento delle murature con insufflaggio o cappotto termico

I costi

Per un condominio medio il costo per la contabilizzazione del calore è indicativamente:

  1. 70/120 € per ogni appartamento
  2. 110/140 € per ogni radiatore (valvole + ripartitori)
  3. Oltre a questo va preventivato il costo per gli interventi di adeguamento della centrale termica

Il costo dell'installazione delle valvole e di adeguamento dell'impianto va imputato per millesimi di proprietà in quanto "innovazione" a tutti gli effetti, anche se assunta con quorum agevolato in quanto obbligo di legge

Le detrazioni fiscali

Tutte le spese, anche professionali, finalizzate alla contabilizzazione del calore possono essere detratte dai singoli condòmini tramite le agevolazioni fiscali per ristrutturazione edilizia con detrazione al 50% o riqualificazione energetica con detrazione al 65%. Questo secondo caso è permesso se i dispositivi di contabilizzazione del calore sono installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione (circolare AdE 8 maggio 2016, n. 16)

Le novità introdotte negli ultimi anni prevedono la possibilità di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno eseguito i lavori

Contabilizzazione diretta e indiretta

La contabilizzazione viene effettuata con due metodi a seconda che l'impianto sia a colonne montanti, a distribuzione orizzontale o da ulteriori necessità dettate dalla tipologia di emissione del calore (come ad esempio pavimenti radianti).

Contabilizzazione diretta

La diretta si applica in quegli appartamenti che hanno un unico punto di ingresso del fluido termovettore (di solito acqua) che poi viene distribuito con un circuito "orizzontale". In questo caso è sufficiente conteggiare una sola volta il calore che entra nell'appartamento. Questo tipo di impianto è più raro rispetto a quello della contabilizzazione indiretta e figura soprattutto nelle costruzioni di più recente costruzione

Contabilizzazione indiretta

In questo tipo di impianto i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti che corrono dal piano dei locali tecnici fino all'ultimo piano dell'edificio. La contabilizzazione viene quindi effettuata montando sui singoli radiatori dei ripartitori (opportunamente programmati) che leggono la temperatura superficiale del radiatore e la temperatura dell'aria. In questo modo i dati permettono di capire quanto ogni appartamento consuma in proporzione al totale dell'edificio

In caso di contabilizzazione vige l'obbligo di installare anche le valvole termostatiche sui radiatori. Per evitare danneggiamenti delle valvole è necessario effettuare un lavaggio dell'impianto e installare pompe elettroniche per modulare la circolazione dell'acqua

FAQ - Domande Frequenti sul sopralluogo

Di seguito alcune delle principali domande che ci vengono poste prima di iniziare i sopralluoghi. Molto importanti sono anche le FAQ pubblicate dal Mise nel Giugno 2017

Come si svolge il sopralluogo?

Il sopralluogo consiste nel rilevare le caratteristiche volumetriche e termiche dell’appartamento. Saranno quindi prese in considerazione le dimensioni e caratteristiche delle finestre, delle murature verso l’esterno,  la geometria dell’appartemento, l’esposizione

Quali documenti servono per il sopralluogo?

Anagrafica del proprietario/occupante, una fotocopia di una planimetria dell’appartamento e, se in possesso, schede tecniche di eventuali interventi di ristrutturazione, sostituzioni di infissi, isolamento di pareti e solai

E’ necessario prendere le misure dei radiatori o avere le letture dei ripartitori?

No, non è necessario in quanto il calcolo del fabbisogno termico dell’appartamento non dipende dalle caratteristiche dei radiatori o dalle letture dei ripartitori ma dipende da altri fattori

Come viene considerato l’edificio per la redazione delle nuove tabelle millesimali per il riscaldamento?

L’edificio viene calcolato considerando, come suggerisce l’Ente Italiano di Normazione e così come indicato nell’aggiornamento della UNI 10200:2018, lo stato originale salvo valutare gli interventi di ristrutturazione avvenuti a scala condominiale. Gli appartamenti ristrutturati avranno comunque un risparmio che influirà sul consumo volontario in quanto per un uso standard manterrà più facilmente il calore all’interno e disperderà meno calore

Estratto dell'articolo dell' Ente Italiano di Normazione: "A tal proposito, è da precisare che le indicazioni degli esperti in materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi non è richiesto ogni qual volta siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione degli infissi"

Perchè allora vengono richieste schede tecniche e caratteristiche degli infissi presenti o di eventuali coibentazioni?

L’edificio viene calcolato anche considerando le caratteristiche dello stato al momento del sopralluogo ("stato attuale") per valutare il consumo totale dell’involontario dovute alle dispersioni della rete di distribuzione e per il calcolo del prospetto previsionale di spesa per il riscaldamento

Cosa succede se vengono fatte delle ristrutturazioni o cambiati gli infissi in un appartamento dopo la redazione delle nuove tabelle millesimali? Il condominio deve cambiare le tabelle millesimali?

Anche dopo la redazione delle tabelle millesimali l’edificio continua ad essere considerato allo stato originale, pertanto non sarà necessario ricalcolare i millesimi. Sarà necessario un aggiornamento dei millesimi unicamente nel caso di ristrutturazioni a scala condominiale che influiscono sulle prestazioni energetiche dell’edificio.

Cosa succede se non si vuole fare il sopralluogo o non si è presenti all’appuntamento?

Le unità immobiliari in cui non è stato permesso fare il sopralluogo verranno considerate con le caratteristiche “meno performanti”. Questo però influirà sul calcolo del consumo involontario e sul prospetto previsionale.

Il mio appartamento è distaccato dall’impianto centralizzato. Devo fare comunque il sopralluogo?

Si. Il sopralluogo deve essere effettuato anche per le unità immobiliari distaccate in quanto anch’esse sono tenute a contribuire alle spese per la quota fissa per il riscaldamento secondo i criteri di ripartizione e di spesa secondo UNI 10200 (nuove tabelle millesimali di fabbisogno)

EnUp Srl realizza la contabilizzazione del calore ed il calcolo della ripartizione secondo la UNI 10200:2015. Per un preventivo contattaci o telefona al numero 06.64467495

di Valerio Puggioni e - Profilo Linkedin - 28/02/2016 ultimo aggiornamento 06/11/2018

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Diagnosi finalizzata a derogare dall'obbligo di contabilizzazione: è stato valutato se il sistema di contabilizzazione del calore fosse conveniente in termini di costi e proporzionato rispetto al risparmio di energia